Czy inwestować w fundusze nieruchomości?

Solidne odbicie notowań, jakie od dwóch miesięcy jest udziałem giełdowych deweloperów, jak na razie nie znajduje wiarygodnego potwierdzenia w innych inwestycyjnych segmentach krajowego rynku nieruchomości, przede wszystkim w obrazie koniunktury nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych.

Rynek nieruchomości na świecie uważany jest za jedną z bardziej lukratywnych, a przede wszystkim pewnych form pomnażania kapitału. Stąd też na rozwiniętych rynkach kapitałowych fundusze nieruchomości są ich bardzo ważnym i mocno zaawansowanym rozwojowo ogniwem.

W Polsce, gdzie historia samego rynku nieruchomości jest bardzo krótka, pierwsze fundusze nieruchomości powstały zaledwie 8 lat temu. Dziś funkcjonuje ich w naszym kraju 18, a zarządza nimi 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI).

Są to zamknięte fundusze inwestycyjne (FIZ), oferujące inwestorom certyfikaty inwestycyjne. Można je nabyć w czasie oferty publicznej organizowanej przez TFI. W ośmiu przypadkach stanowią one także przedmiot obrotu giełdowego.

Pomimo bardzo słabej płynności, co niestety mocno utrudnia rynkowy handel tymi instrumentami, to właśnie fundusze notowane na GPW odzwierciedlają w pełni wiarygodny, niestety niezbyt obiecujący na dzień dzisiejszy obraz rynkowej koniunktury w rodzimej branży nieruchomościowej.

UWAGA! Notowania giełdowe nieruchomościowych FIZ pełnią jednak szczególna rolę z uwagi na ich bardzo długi horyzont inwestycyjny, wynoszący najczęściej od 8 do 12 lat.

Zarządzający funduszami, środki uzyskane ze sprzedaży certyfikatów inwestują na szeroko pojętym rynku nieruchomości, np. w biurowce, centra handlowe, hotele, magazyny, nieruchomości mieszkaniowe, grunty inwestycyjne itp., przez lata czerpią zyski z wynajmu, a na koniec sprzedają wszystkie nieruchomościowe aktywa, realizując zysk ze wzrostu ich wartości.

Obecność certyfikatów w obrocie giełdowym umożliwia więc inwestorom wcześniejsze wyjście z inwestycji albo zakup certyfikatów na rynku wtórnym. TFI okresowo publikują obliczoną przez siebie wycenę certyfikatów, co pozwala systematycznie monitorować ich rentowność. Wyceny giełdowe są prawie zawsze wyraźnie niższe, średnio nawet o około jedną trzecią od wycen TFI, co oznacza, że na giełdzie są notowane ze znacznym dyskontem.

Sytuacja ta ma jednak charakter przejściowy i wynika z pogłębiającej się rynkowej dekoniunktury, a co za tym idzie, z dominującej dziś awersji inwestorów do pośrednich inwestycji nieruchomościowych. Zmiana sentymentu na pozytywny jest tylko kwestią czasu, czego pierwszym symptomem będzie stopniowo malejące dyskonto w notowaniach funduszy nieruchomości, a następnie prawdopodobieństwo ich notowań z premią, tzn. powyżej wyceny TFI.

Czy to znaczy, że bessa na rynku certyfikatów nieruchomościowych FIZ w kombinacji z głębokim dyskontem ich notowań to rzadko spotykana okazja inwestycyjna?

Niestety, potwierdzenie takiej tezy nie jest zadaniem łatwym. Od dłuższego czasu sytuacja na rynku raczej nie sprzyja osiąganiu zadowalających wyników finansowych z tego typu inwestycji. Zaledwie dwa fundusze w ostatnich trzech latach pozwoliły zarobić więcej niż lokata bankowa. Podczas gdy średnia stopa zwrotu za ten okres w przypadku certyfikatów nieruchomościowych FIZ była bliska zeru, fundusze obligacji dały zarobić ponad 20 proc. a akcyjne nawet 30.

Z funduszy notowanych na GPW tylko dwa: BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ oraz Ipopema Rynku Mieszkaniowego FIZ AN wyróżniły się wyraźnie dodatnią stopą zwrotu zarówno w trzyletnim jak i krótszym terminie, przynajmniej w odniesieniu do wyceny aktywów netto.