Dwa biurowce klasy A mogą w rzeczywistości prezentować bardzo różny standard, zwłaszcza pod kątem funkcjonalności.
– Na poziomie ogólników dwa biurowce mogą zaliczać się do tej samej klasy, jednak analizując praktyczne rozwiązania architektoniczne i budowlane wpływające na funkcjonalność okazuje się, że budynki te w rzeczywistości oferują bardzo różne standardy – komentuje Agnieszka Popławska z firmy TPS, dewelopera Olivia Business Centre.
Bezkrytyczna samoocena
Deweloperzy i inwestorzy prześcigają się w eksponowaniu zalet swoich biurowców, gdyż zakwalifikowanie budynku do klasy A sprawia, że jego wartość rośnie. Zależy im więc na tym, by ich budynek klasyfikować jak najwyżej, co umożliwia ustalanie odpowiednio wyższych stawek za najem.
Problem w tym, że standardy klasyfikacji biurowców nie zostały do tej pory w Polsce precyzyjnie i kompleksowo opisane, natomiast deweloperzy i inwestorzy sami wystawiają sobie ocenę swoich inwestycji.
Rodzi do duże pole do nadużyć, a przynajmniej naginania faktów, by uzyskać większą niż w rzeczywistości wartość powierzchni w oczach potencjalnych najemców. Różnice najwyraźniej widać na rynkach regionalnych.
Biurowce w Warszawie mogą się znacznie różnić od tych we Wrocławiu, Gdańsku czy Białymstoku, mimo iż teoretycznie są tej samej klasy. Zauważalne jest tutaj zjawisko – im mniejszy rynek, tym dysproporcje w rzeczywistej jakości i standardach są większe, a oceny w oficjalnych prezentacjach deweloperów bardziej naginane.
Płacisz za więcej niż masz
Zdarza się, że najemca płaci za dużo więcej powierzchni niż jest w stanie w rzeczywistości wykorzystać. Jak to możliwe? Projekt i architektura budynku, np. umiejscowienie ścian konstrukcyjnych, przeciwpożarowych, powierzchnie nieprzeszklone czy rodzaj użytych materiałów wpływających na przepuszczalność światła, w ogromnym stopniu determinują możliwości aranżacyjne i optymalne wykorzystanie powierzchni.
Idealny budynek to taki, który ma w pełni przeszkloną elewację, nie ma żadnych ścian wewnątrz i najlepiej żadnych słupów, co jest oczywiście niemożliwe. W praktyce optymalny biurowiec powinien mieć możliwie największą powierzchnię przeszkloną, materiały przepuszczające światło powinny uwzględniać nasłonecznienie, czyli położenie ścian budynku względem słońca, a liczba słupów powinna być minimalna.
W optymalnym wariancie w środku takiego budynku lokuje się trzon centralny skupiający toalety, windy, schody i jest to jedyny nieprzesuwalny element konstrukcyjny na piętrze. Dzięki temu wszystkie powierzchnie z dostępem do naturalnego światła zagospodarowane są przez najemców.
Problem ograniczonych powierzchni możliwych do wykorzystania zauważalny jest szczególnie w budynkach, które pierwotnie nie miały mieć komercyjnego charakteru. Wtórne zagospodarowanie pod powierzchnię biurową znacznie ogranicza możliwości i obniża rzeczywisty standard takiego budynku.
Prawie elastyczny
Najemcy nie wiedzą często na co zwracać uwagę szukając idealnego biura. Nieświadomie kupują „kota w worku”, który daje o sobie znać już przy pierwszych niestandardowych potrzebach, urastających niespodziewanie do rangi ogromnego problemu.
Jedną z największych zalet nowoczesnych budynków biurowych jest ich szeroko rozumiana elastyczność, czyli dowolność aranżacji wnętrza i możliwość (nawet wielokrotnego) dostosowania go do swoich indywidualnych potrzeb. Z tą elastycznością bywa jednak różnie, a diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach i w sposobie zdefiniowania wymagań.
Okazuje się, że w dwóch „elastycznych” biurowcach tej samej klasy (przynajmniej tak wskazują opisy) przestawienie biurka w inne miejsce może wiązać się z zupełnie innymi zabiegami. W budynku „bardziej elastycznym”, w którym całość podłogi i sufitów złożona jest z modułowych elementów, a ścianki działowe nie są stałym elementem narzuconym przez dewelopera, mała zmiana aranżacji w postaci przestawienia biurka wraz z pełnym zakresem elektryki (kontakty/oświetlenie) może nam zająć kilkanaście minut.
W innym budynku tej samej klasy, w którym sufit, podłoga i ścianki działowe stanowią stałe elementy, taki manewr wewnątrz biura oznaczać może całkiem duży remont i dodatkowe koszty.
– Firmy zmieniają się wewnętrznie i rozwijają, co często skutkuje potrzebą zmian aranżacji przestrzeni, w której pracują. Jest to normalne i częste zjawisko, a tym samym potrzeba zgłaszana przez naszych najemców. Zmiany te mogą mieć charakter kosmetyczny, ale są też takie wymagające większej ingerencji w przestrzeń biurową, dlatego tak ważne są praktyczne i przemyślane rozwiązania architektoniczno-budowlane – dodaje Agnieszka Popławska z TPS.
Tego (m.in.) możesz oczekiwać od biurowca klasy A:
– lokalizacja w centrum miasta, doskonałe skomunikowanie
– minimum dwa niezależne źródła zasilania
– minimum 3 windy szybkobieżne
– wysokość pomieszczenia min. 2,7 m (od podłogi podniesionej do sufitu podwieszanego)
– miejsca parkingowe dla najemców (minimum 1 miejsce na 100 mkw. biur) + wydzielony parking dla gości
– parkingi dla rowerów z pełnym zapleczem sanitarnym
– całodobowa ochrona budynku
– dostępność gastronomii w budynku, bliskość zaplecza usługowo-handlowego oraz sportowo-rekreacyjnego
– ergonomiczne powierzchnie biurowe z możliwością swobodnej aranżacji, pozbawione elementów konstrukcyjnych
– podwieszane sufity i modułowe podłogi umożliwiające szybkie przearanżowanie powierzchni
– najwyższej klasy okablowanie
– elastyczność budynku zapewniająca spełnienie szczególnych, indywidualnych wymagań najemcy
– system kontroli wilgotności umożliwiający punktowe sterowanie np. na dany pokój
– maksymalnie duża dostępność światła dziennego.