Jak inwestować w grunty?

Według ekspertów Noble Banku, w minionym roku inwestycje w grunty stały się nie tylko skuteczną tarczą, w wielu przypadkach chroniącą kapitał przed kryzysem i inflacją, ale też często były źródłem satysfakcjonującego zysku.

Ceny gruntów rosną nieprzerwanie od kilku lat, a jednocześnie wiele działek można wciąż kupić relatywnie tanio. Inwestycja w ziemię jest bezpieczna, ma wysoki potencjał zysku, nie generuje wielu dodatkowych kosztów, a ponadto stwarza liczne możliwości (np. przekształcenie czy parcelacja).

Szczególny wzrost rynku przewidywany jest w sektorze gruntów zlokalizowanych na obrzeżach największych polskich aglomeracji, w promieniu 10-45 km od centrum.

Kontekst rynkowy i ryzyko inflacyjne

Wraz ze wzrostem niepewności na giełdzie, rośnie zainteresowanie nowymi rozwiązaniami inwestycyjnymi. Spadające ceny akcji kierują uwagę inwestorów na bezpieczniejsze instrumenty finansowe, takie jak obligacje czy lokaty terminowe. Pomimo jednak, że ryzyko poniesienia nominalnej straty na inwestycji znacząco spada, ryzyko realnego spadku wartości inwestycji jest już istotne.

Ma to związek z utrzymującym się od dłuższego czasu wysokim poziomem wskaźnika inflacji. Przedstawiciele banków, ankietowani przez Pentor i Związek Banków Polskich przewidują, że inflacja na koniec 2012 r. wyniesie w Polsce 4,43 proc., licząc rok do roku.

Inwestorzy intensywnie poszukują rozwiązań, które pomogą im się przed nią zabezpieczyć. Wzrasta zainteresowanie alternatywnymi inwestycjami – z jednej strony, mniej ryzykownymi niż akcje, z drugiej – oferującymi potencjalne zyski wyższe niż na lokatach.

Stąd też wzrost zainteresowania gruntami inwestycyjnymi. Co prawda trudno dokładnie oszacować docelową cenę sprzedaży gruntu kupionego inwestycyjnie, ale dotychczasowy wzrost cen potwierdza, że grunty mogą stanowić nie tylko skuteczną tarczę antyinflacyjną, ale też są aktywem generującym atrakcyjne stopy zwrotu.

Gwarancję popytu stanowi fakt, że ziemia to dobro z natury skończone – nie można go doprodukować, stworzyć ani zastąpić. Liczba gruntów jest ograniczona i to jest podstawowym powodem przewagi popytu nad podażą. Przestrzeń, szczególnie w okresie ekspansji terenów mieszkalnych, jest i będzie potrzebna.

Dlaczego warto właśnie teraz inwestować w grunty

– Na wysoką atrakcyjność inwestycji w grunty składa się w obecnym momencie rynkowym kilka czynników. Z jednej strony – ceny gruntów rosną nieprzerwanie od 2004 roku, mimo iż w tym czasie odnotowaliśmy wiele turbulencji na rynkach finansowych – mówi Łukasz Nowakowski, dyrektor sprzedaży Noble Bank.

– Z danych GUS wynika, że od roku 2008 do 2012 wartość gruntów rolnych w Polsce wzrosła o 100 proc. Ostatnie lata pokazały, że cena działek była najmniej podatna na koniunkturę, co sprawia, że jest to inwestycja stabilna. Jednocześnie, na rynku nieruchomości zachodzi kilka zjawisk sprzyjających generowaniu przyszłego popytu. Mamy do czynienia z rozwojem największych miast i ich infrastruktury, dzięki czemu część terenów wokół dużych aglomeracji, które do tej pory były mało atrakcyjne, staje się pożądana pod kątem zamieszkania. Dotacje z Unii Europejskiej zdynamizowały działania gmin, które rozwijają sieci kanalizacji i wodociągów, dzięki czemu uatrakcyjniają część gruntów. Zjawisku temu towarzyszą zmiany tendencji mieszkaniowych – coraz więcej osób chce zamienić własne M na dom pod miastem – twierdzi Nowakowski.

– Pomimo tej rosnącej dynamiki, ziemia jest wciąż stosunkowo tania, a zastój na rynku stwarza klientom lokującym kapitał szanse do negocjowania bardzo korzystnych cen. W połączeniu z prognozą wzrostu popytu stwarza to wysoki potencjał zysku, rzadki przy inwestycjach o tym poziomie bezpieczeństwa.

Według Agencji Nieruchomości Rolnych, cena ziemi rolnej ulega powolnej stabilizacji, ale z optymistycznym wskazaniem na ciągły wzrost jej wartości. Planowane na 1 maja 2016 r. wprowadzenie ułatwień proceduralnych dla obcokrajowców nabywających ziemię w Polsce, będzie kolejnym czynnikiem zwiększającym popyt i windującym ceny gruntów.

W jakie nieruchomości warto inwestować?

W najbliższych latach przewiduje się intensywny rozwój wszystkich większych miast w Polsce, ściśle powiązany z trendem ekspansji przestrzeni mieszkaniowych na tereny coraz bardziej oddalone od ścisłego centrum.

Coraz popularniejsze stają się zarówno obrzeża, oddalone o 10-15 km, jak i grunty w tzw. miastach satelitarnych. Są to mniejsze miejscowości, znajdujące się w odległości 30–40 km od wielkomiejskich aglomeracji (w przypadku Warszawy nawet 50 km), które cechuje dobre połączenie komunikacyjne z miastem głównym (istniejące lub planowane).

Areały ziemi w takich lokalizacjach będą cechowały się wysoką dynamiką wzrostu cen w najbliższych latach. Do liderów tego trendu, oprócz Warszawy, należeć będą takie ośrodki jak Poznań, Wrocław, Szczecin, Trójmiasto oraz Aglomeracja Śląska.

–  Pokonywanie większych dystansów dzięki lepszej komunikacji przestanie być barierą, a ceny dalej oddalonych działek niejednokrotnie nie przekraczają 60 proc. ceny działki kupowanej w bliskim sąsiedztwie miasta. Jednocześnie, w tej samej miejscowości różnica ceny między ziemią rolną z potencjałem budowlanym a działką budowlaną wynosi 40-50 proc.

WAŻNE! Niejednokrotnie wystarczy uzyskać warunki zabudowy, dzięki czemu zmienia się przeznaczenie działki z rolnego na budowlane. Koszty takiej operacji są znikome (około 1 proc. wartości działki), a działka jest zupełnie inaczej postrzegana przez potencjalnego nabywcę, przez co znacznie zyskuje na wartości.

– By korzystnie ulokować środki w ziemię, nie trzeba już dysponować kapitałem 500 tys. czy miliona złotych. Wcześniej przeważały inwestycje w grunty wymagające nakładów powyżej 500 tys., co umożliwiało zakup działek powyżej 1 ha – mówi Nowakowski.

– Ostatnio notujemy wzrost zainteresowania gruntami także inwestorów chcących przeznaczyć na inwestycję ok. 100-300 tysięcy złotych. Co więcej, klienci gotowi są na większą dywersyfikację i zamiast jednej dużej działki kupują kilka mniejszych, ale w różnych lokalizacjach – dodaje dyrektor Noble Bank.

Inwestując w grunty, należy brać pod uwagę:
– odległość od centrum każdej aglomeracji miejskiej
– sprawne zarządzanie w gminie, obłożenie terenu, MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego)
– możliwości przekształcenia terenu
– dojazd, planowana rozbudowa infrastruktury (drogi, kanalizacja, wodociągi)
– inne inwestycje gminne i prywatne
– dostęp do mediów (aktualny i planowany)
– możliwość powstania najmniejszych parcelacji (popularne działki docelowe od 1.500 do 3.000 m2)
– moda i prestiż lokalizacji
– bliskość terenów zielonych  i odległość od np. od morza czy gór
– położenie na terenach uzdrowiskowych
– ochrona konserwatorska
– zysk i ryzyko inwestycji (dokładna kalkulacja!).

Aby docelowo zrealizować zysk ze sprzedaży gruntu, inwestor powinien z wyprzedzeniem ocenić popyt na swoje aktywa.

UWAGA! Najważniejszymi czynnikami decydującymi o zrealizowanej stopie zwrotu są: lokalizacja i wielkość obejmowanego areału. Ogólnopolską tendencją jest zakup gruntu nieprzekraczającego powierzchni 5 ha.

Optymalną kwotą zakupu gruntu w celach inwestycyjnych jest 250-300 tysięcy złotych, co pozwala na objęcie ok. 1 ha. W przypadku objęcia większych areałów, możliwy jest oczywiście jego podział.

Taka wielkość działki, zlokalizowanej w pobliżu aglomeracji, powinna zapewnić nam rynek zbytu i ponadprzeciętną stopę zwrotu osiągającą niejednokrotnie dwucyfrowe wartości w skali roku.

Przede wszystkim jednak, rozpoczynając inwestycję w grunty należy pamiętać, aby traktować grunt jako element procesu inwestycyjnego.

W celu optymalizacji końcowej stopy zwrotu zakupioną ziemię trzeba odpowiednio przeprowadzić przez inwestycję. Inwestując na obszarach, gdzie takie rozwiązanie jest możliwe, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntu ustalone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub jeżeli nie jest on opracowany, w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

Należy dokonać dogłębnej analizy gruntu pod kątem wad prawnych i fizycznych. Przed zakupem musimy wiedzieć czy nastąpi zmiana parametrów rozmieszczenia miejskiego i czy także poprzez zakupioną ziemię zostanie poprowadzona nowa droga, obwodnica, co może zwiększy wartość gruntu.

W przypadku zakupu gruntów rolnych, polskie ustawodawstwo przewiduje możliwość, by nie obciążać ich podatkiem. Po pierwsze, przy zakupie gruntu o powierzchni przewyższającej 1 ha, kupujący jest zwolniony z podatku od czynności cywilno-prawnych. Przy jego sprzedaży z kolei kupujący zwolniony jest od podatku dochodowego od wzrostu wartości gruntu.

Kolejnym udogodnieniem jest możliwość sprzedaży gruntu przy zerowej stawce podatku VAT. Z zastrzeżeniem, że zwolnienie z VAT dotyczy sprzedaży tylko jednego gruntu w danym roku kalendarzowym. Jak to zostało wykazane, inwestor może czerpać korzyści nie tylko ze wzrostu wartości gruntu, ale także ze zwolnień podatkowych.

Z uwagi na kluczowe znaczenie znajomości rynku i wyspecjalizowanej wiedzy, wyszukanie odpowiedniego gruntu bezpieczniej jest powierzyć wyspecjalizowanym doradcom.

Fot. Getty Images