Zakup na własność pokoi w hotelach staje się w Polsce coraz popularniejszą formą inwestowania kapitału. Operatorzy takich obiektów skłonni są nie tylko wypłacać inwestorom czynsze o z góry określonej wysokości, ale też dzielić się z właścicielami pokoi swoimi zyskami.
Inwestując w pokój w hotelu można otrzymać w formie przychodów nawet 10 proc. jego wartości rocznie –zgodnie z danymi Lion’s House takie stawki za najem oferują inwestorom niektóre projekty, gwarantując w umowach wysokość wynagrodzenia przez przynajmniej kilka lat.
Coraz częściej na rynku pojawiają się oferty, zgodnie z którymi nowy nabywca lokalu w hotelu zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, otrzyma wynagrodzenie proporcjonalne do przychodu generowanego przez cały obiekt.
Czy jest to dobre rozwiązanie? Z jednej strony powstaje ryzyko, że osiągany przychód z inwestycji będzie zróżnicowany w poszczególnych sezonach roku. Z drugiej jednak, jak wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających, potencjalne zyski z najmu mogą być wtedy wyższe. Wiele zależy od obłożenia, czyli tego, jak często pokój hotelowy rzeczywiście jest wynajęty.
W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5 proc. wartości nieruchomości, gdy obłożenie wyniesie 65 proc. (rentowność ta uwzględnia już koszt czynszu na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie).
W inwestycji tej alternatywą byłoby 7 proc. zysku, gdyby inwestor chciał otrzymywać wynagrodzenie na podstawie umowy z gwarantowanym jego poziomem. Nie powinno więc dziwić, że takie rozwiązanie nie cieszy się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów.
Wraz z malejącym poziomem obłożenia, ograniczany będzie też możliwy do uzyskania przychód. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55 proc. będzie można uzyskać 10,4 proc. rentowności, a przy 45 proc. obłożenia – 8,3 proc. rentowności.
Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1 proc.
Dane operatora kościeliskiego projektu hotelowego sugerują obłożenie na poziomie około dwukrotnie wyższym niż średnia krajowa. Potwierdza to, że wybór atrakcyjnego projektu hotelowego jest kluczowy dla możliwych do osiągnięcia zysków przez inwestorów.
Nie jest to jednak jedyny czynnik, na który warto zwracać uwagę przy wyborze inwestycji.
Kolejnym jest udział nabywcy lokalu w przychodach za noclegi. Zgodnie z danymi Lion’s House może on na przykład wynosić 50 proc. – tak jak w przypadku inwestycji w Ostródzie, Szklarskiej Porębie czy Ustroniu Morskim lub 70 proc. jak w przypadku projektu w Międzyzdrojach, a nawet 75 proc., jak we wspomnianym wcześniej Kościelisku.
W Międzyzdrojach i Kościelisku inwestor może partycypować w zyskach hotelu od momentu jego uruchomienia, a w pozostałych trzech przypadkach najpierw osiąga czynsz w gwarantowanej wysokości.
W Ostródzie jest to 8 proc. rocznie przez 5 lat, a w Szklarskiej Porębie i Ustroniu Morskim odpowiednio 7 i 6,5 proc. przez pierwsze 2 lata.
W części projektów można też spotkać się z takim rozwiązaniem, że inwestor otrzymując wynagrodzenie za wynajęcie swojego pokoju w hotelu w postaci partycypacji w zyskach w hotelu, będzie też miał zagwarantowaną minimalną stopę zwrotu.
Gdyby więc jego zysk był niższy niż ta wartość graniczna, operator zobowiązuje się wypłacić dodatkowe wynagrodzenie. W Kościelisku wyniesie więc ono minimum 5 proc. wartości nieruchomości rocznie, a w Ostródzie 8 proc.
Teoretycznie więc inwestorzy powinni wybierać takie inwestycje, które zaoferują im najwyższy udział w zyskach. Jak jednak pokazuje praktyka, wraz z rosnącym udziałem inwestora w zysku mogą też rosnąć obowiązki nabywcy.
Na przykład w ostródzkim hotelu właściciel pokoju partycypuje w połowie przychodów z noclegów, a jego koszty dodatkowe sprowadzają się jedynie do opłacania 50 groszy miesięcznie za m kw. lokalu w formie funduszu remontowego.
W Kościelisku natomiast, właściciel opłaca miesięczny czynsz na poziomie 10 zł miesięcznie za metr oraz jest zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia nieruchomości (koszt rzędu kilkuset złotych rocznie) i za kilka lat, gdy zużyje się wyposażenie lokalu, także do pokrycia kosztu jego wymiany.
Te dodatkowe obowiązki skutkują jednak tym, że właściciel pokoju dostanie aż 75 proc. przychodów z noclegu. Podobny udział w przychodach – bo 70 proc. – mógłby osiągnąć nabywca pokoju w projekcie zlokalizowanym w Międzyzdrojach.
– Tam jednak właściciel musi wykupić nie tylko ubezpieczenie i opłacać czynsz, ale też ponosić koszty sprzątania, drobnych napraw oraz bieżących remontów – tłumaczy Bartosz Jankowski, manager ds. rynku pierwotnego w Home Broker.
Projekt w Międzyzdrojach wyróżnia się jednak spośród omawianych inwestycji jeszcze jednym atrybutem – zysk właściciela pokoju zależy od atrakcyjności jego nieruchomości, a nie tylko całego obiektu. Jedynie tu bowiem przychody z najmu nie są sumowane i rozliczane pomiędzy wszystkich właścicieli, ale przypisywane do faktycznie wynajmowanych nieruchomości. W efekcie najwięcej zarabiają właściciele najatrakcyjniejszych lokali.
W pozostałych projektach przychody lądują na wspólnym koncie, z którego dzielone są na właścicieli poszczególnych pokoi zgodnie z kluczem podziałowym. Może nim być wartość nieruchomości (Szklarska Poręba, Ustronie Morskie) lub powierzchnia (Kościelisko, Ostróda). Im więc ktoś posiada droższą lub większą nieruchomość w tych projektach, tym wyższe przychody z najmu będzie osiągał.
Artur Wach, Mirosław Żur – Lion’s House
Fot. Getty Images