Wynajem lokali użytkowych stanowi jedną z form działalności gospodarczej, podlegających opodatkowaniu VAT. Istnieje co prawda możliwość wyboru zwolnienia podmiotowego, nie jest to jednak korzystne rozwiązanie.
Wynajem lokali użytkowych dla celów zarobkowych oznacza dla wynajmującego prowadzenie działalności gospodarczej, co czyni go tym samym podatnikiem VAT. Za podatników VAT uważa się zarówno osoby fizyczne, jak też osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które prowadzą samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej rezultat.
Dla przypomnienia, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Co więcej, działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w formie najmu, wynajmujący, jako podatnik VAT, zobowiązany jest do rozliczania tego podatku. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem stanowi więc odpłatną usługę, która podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, wynoszącej 23 proc.
Oprócz obowiązków ciążących na przedsiębiorcy, wynajem lokalu użytkowego niewątpliwie pociąga za sobą pewne korzyści. Podatnik ma bowiem prawo do odliczenia podatku naliczonego od wartości towarów i usług, nabytych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wynajem lokalu nie musi jednak skutkować powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu VAT. Przepisy przewidują bowiem zwolnienie podmiotowe, pozwalające drobnym podatnikom na uniknięcie konieczności zapłaty podatku.
UWAGA! Z rozwiązania tego mogą skorzystać podatnicy, u których suma sprzedaży podlegającej opodatkowaniu w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie wartości 150.000 zł. Wartość ta nie obejmuje kwoty podatku.
Warto ponadto pamiętać, że dla przedsiębiorców rozpoczynających działalność w trakcie roku, limit sprzedaży uprawniający do zwolnienia liczy się proporcjonalnie do okresu prowadzenia działalności w danym roku, uwzględniając przy tym prognozowane kwoty.
Wynajmując lokal użytkowy trzeba jednak dokładnie rozważyć, czy jest to faktycznie korzystne rozwiązanie. Trzeba bowiem wziąć pod uwagę, że tego typu lokal będą wynajmować przedsiębiorcy, a więc osoby które również rozliczają VAT.
W przypadku, gdy wynajmujący nie skorzysta ze zwolnienia podmiotowego i wystawi fakturę VAT, najemca będzie mógł odliczyć podatek naliczony. Oznacza to, że w takiej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem może być dla wynajmującego opodatkowanie VAT, gdyż nie zmniejszy to jego konkurencyjności na rynku, a dodatkowo zachowa prawo do odliczenia VAT-u płaconego przy nabywaniu towarów i usług służących prowadzonej działalności gospodarczej.
Elżbieta Węcławik, Adam Bujalski