Wielkie projekty niosą za sobą wielkie wydatki, ale też spore korzyści. W przypadku realizacji dużych zleceń, również tych z branży robót budowlanych, często w jednym projekcie uczestniczy kilka firm.
Jedną z bardzo popularnych i szeroko wykorzystywanych w praktyce umów w branży remontowo-budowlanej jest umowa o roboty budowlane. Takie umowy reguluje art. 647-658 Kodeksu cywilnego. Istotne, aby zawierała punkty dotyczące zobowiązania się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.
Warto zawrzeć w niej także zapis zobowiązujący inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót. W szczególności dotyczy to przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 k.c.).
UWAGA! Zgodnie z art. 648 k. c., umowa o roboty budowlane powinna być dla celów dowodowych stwierdzona pismem.
Istotną kwestią z punktu widzenia umowy o roboty budowlane jest umowa o podwykonawstwo. Ma ona związek z art. 647 k.c., zgodnie z którym strony muszą określić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. W praktyce bardzo często zdarza się, iż generalni wykonawcy zawierają umowy o podwykonawstwo z innymi wykonawcami.
– Dzieje się tak dlatego, iż bardzo często ze względu na dynamikę i zakres prac, generalny wykonawca nie jest w stanie samodzielnie wykonać danego zadania, potrzeba mu dodatkowych pracowników lub też większego kapitału – wyjaśnia adwokat Jakub Brykczyński z Kancelarii Adwokackiej Brykczyński i Partnerzy.
Umowa o podwykonawstwo między generalnym wykonawcą a podwykonawcą poddana jest ścisłym rygorom prawnym, mającym na celu ochronę interesów podwykonawców.
Przede wszystkim, taka umowa powinna być stwierdzona na piśmie pod rygorem nieważności. Do zawarcia przez strony umowy o podwykonawstwo konieczna jest także zgoda inwestora. Jeżeli jednak inwestor w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu (wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie) nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
– Jest to forma zgody dorozumianej inwestora, która to ma na celu ochronę interesów podwykonawców oraz ułatwienie obrotu gospodarczego – wyjaśnia Brykczyński.
WAŻNE! Bardzo istotną funkcję z praktycznego punktu widzenia ma art. 647 §5 k.c. Stanowi on, iż zawierający umowę z podwykonawcą, inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
Oznacza to, iż w razie niewypłacalności wykonawcy zawierającego umowę, podwykonawca może żądać zapłaty zaległych mu należności od samego inwestora. Niewątpliwie chroni to interesy podwykonawców, którzy mogą kierować swoje roszczenie do dłużnika o lepszej kondycji finansowej (zgodnie z art. 366 k.c.).
Warto zwrócić uwagę, że przepisy kodeksowe w tym zakresie mają charakter norm bezwzględnie wiążących, co oznacza bezwzględną nieważność innych postanowień umownych.
– Z prowadzonych przez nas spraw wynika, że często dochodzi do sytuacji, w której generalny wykonawca nie zawarł umowy z podwykonawcą w formie pisemnej, pomimo poczynienia wzajemnych ustaleń w tym zakresie. Jednak i w takiej sytuacji możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu – podkreśla Brykczyński.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 2007 roku (sygn. akt II CSK 344/2007) „nieważność umowy o roboty budowlane, ze względu na niezachowanie formy pisemnej, uniemożliwia zasądzenie należności za wykonane roboty budowlane jako wynagrodzenia. Nie ma więc przeszkód, aby równowartość tych robót uwzględnić na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu”.
Fot. Getty Images