Czy planując kupno własnego mieszkania warto wziąć uwagę lokale zajęte przez komorników?
Statystyki Krajowej Rady Komorniczej z roku na rok stają się coraz bardziej niepokojące, by nie powiedzieć dramatyczne. O ile bowiem w roku 2010, a więc w okresie o tyle silnych, co przedwczesnych oczekiwań trwałego ożywienia gospodarczego, doliczono się 100.845 zajęć nieruchomości, to już rok później liczba ta urosła do 157.227, a więc grubo o ponad połowę. Komornicy w latach 2010-2011 zlicytowali odpowiednio 3.657 i 4.476 lokali.
Wprawdzie nie podliczono i nie opublikowano jeszcze statystyk za rok ubiegły, ale z danych regionalnych izb komorniczych można wstępnie oszacować wzrost lokali wystawionych na sprzedaż z tytułu zadłużenia na 40 proc.
Od komornika do internetu
Dowodem coraz większej atrakcyjności komorniczej profesji w Polsce jest rosnące znaczenie i popularność portali licytacyjnych. Jeszcze dwa lata temu praktycznie ich nie było, a wybór nieruchomości mieszkaniowych wystawianych na licytacjach w całym kraju i publikowany w sieci ograniczał się do dziesiątek sztuk.
Dziś tylko na stronach najpopularniejszego tego typu serwisu należącego do Krajowej Rady Komorniczej www.licytacje.komornik.pl znajdziemy aż 1.100 obwieszczeń o aukcjach mieszkań oraz 420 dotyczących domów, które mają być przeprowadzone zaledwie w perspektywie najbliższych czterech tygodni.
Natomiast liczba wszystkich nieruchomości rekomendowanych w tym miejscu do kupna z miesięcznym wyprzedzeniem zazwyczaj oscyluje w granicach 7-8 tys. pozycji. Można więc sobie tylko wyobrazić, jaki „przerób” osiągnie ten oraz wszystkie inne portale licytacyjne w skali całego roku.
Mieszkanie za 3/4 lub 2/3 ceny
Na dzień dzisiejszy mamy chcąc, nie chcąc, rynek nieruchomości poważnie wzbogacony o szerokie możliwości poszukiwania mieszkaniowych okazji inwestycyjnych rodem z komorniczych rewirów. Czy faktycznie są to aż takie okazje i czy warto ich poszukiwać?
Nieruchomość, zanim trafi na licytację, musi zostać wyceniona przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.
Częściej jednak rzeczoznawca polega na subiektywnych przesłankach, czy osobistym doświadczeniu, aniżeli na wiarygodnemu zestawieniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, którym najczęściej nie dysponuje. Ba, często zdarza się sytuacja, że wycena przeznaczonego do licytacji mieszkania dokonywana jest bez możliwości jego wizytacji przez rzeczoznawcę.
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego cena licytowanego mieszkania jest niższa od tej, na którą mieszkanie zostało wycenione przez biegłego, a najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
Jeśli na mieszkanie nie znajdzie się amator podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji. Wtedy ceną wywoławczą są dwie trzecie wartości mieszkania, ustalonej wcześniej przez biegłego. Według obowiązujących obecnie w Polsce przepisów, jest to cena minimalna, za jaką można nabyć mieszkanie na drodze licytacji komorniczej.
Nie wszystko złoto, co się świeci
Jeżeli cenę wywołania mieszkania oszacowanego przez biegłego rzeczoznawcę na 100 tys. złotych komornik ustali na poziomie 80 tys. zł., a w ramach licytacji cena osiągnie pułap 91 tys. zł., to co to oznacza? Otóż tylko tyle, że nabywca zapłacił za lokal 9 proc. mniej od wyceny biegłego, która może, ale nie musi precyzyjnie odzwierciedlać ceny rynkowej.
Kolejny bowiem rzeczoznawca mógłby z powodzeniem wycenić tę samą nieruchomość na 105 tys. zł, a trzeci z kolei na 90 tys., i każdy z nich dysponowałby argumentami potwierdzającymi słuszność ich szacunków.
Pojęcie „cena rynkowa” jest pojęciem typowo względnym, co niestety osobom mniej zorientowanym w niuansach rynku nieruchomości nie ułatwi korzystnego zakupu mieszkania z licytacji komorniczej.
Trzeba mieć także świadomość, że zakup mieszkania „od komornika” wiąże się z innymi niedogodnościami, takimi jak raczej nieunikniona konieczność zakupu gotówkowego, czy też często perspektywa wykwaterowania dotychczasowych lokatorów.
Wprawdzie w połowie ubiegłego roku weszła w życie zmiana Kodeksu cywilnego, która daje nowemu właścicielowi lokalu zakupionego na licytacji prawo do eksmisji dotychczasowych lokatorów bez wyroku sądowego, co znacznie ułatwia proces postępowania eksmisyjnego, ale nie gwarantuje przeprowadzenia go w sposób sprawny i co najważniejsze, szybki.
W sumie więc ten sposób nabywania nieruchomości dedykowany jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko uzupełnienie.
Jarosław Jędrzyński – RynekPierwotny.com
Fot. Getty Images