Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego cena licytowanego mieszkania jest niższa od tej, na którą mieszkanie zostało wycenione przez biegłego, a najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
Jeśli na mieszkanie nie znajdzie się amator podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji. Wtedy ceną wywoławczą są dwie trzecie wartości mieszkania, ustalonej wcześniej przez biegłego. Według obowiązujących obecnie w Polsce przepisów, jest to cena minimalna, za jaką można nabyć mieszkanie na drodze licytacji komorniczej.
Nie wszystko złoto, co się świeci
Jeżeli cenę wywołania mieszkania oszacowanego przez biegłego rzeczoznawcę na 100 tys. złotych komornik ustali na poziomie 80 tys. zł., a w ramach licytacji cena osiągnie pułap 91 tys. zł., to co to oznacza? Otóż tylko tyle, że nabywca zapłacił za lokal 9 proc. mniej od wyceny biegłego, która może, ale nie musi precyzyjnie odzwierciedlać ceny rynkowej.
Kolejny bowiem rzeczoznawca mógłby z powodzeniem wycenić tę samą nieruchomość na 105 tys. zł, a trzeci z kolei na 90 tys., i każdy z nich dysponowałby argumentami potwierdzającymi słuszność ich szacunków.
Pojęcie „cena rynkowa” jest pojęciem typowo względnym, co niestety osobom mniej zorientowanym w niuansach rynku nieruchomości nie ułatwi korzystnego zakupu mieszkania z licytacji komorniczej.
Trzeba mieć także świadomość, że zakup mieszkania „od komornika” wiąże się z innymi niedogodnościami, takimi jak raczej nieunikniona konieczność zakupu gotówkowego, czy też często perspektywa wykwaterowania dotychczasowych lokatorów.
Wprawdzie w połowie ubiegłego roku weszła w życie zmiana Kodeksu cywilnego, która daje nowemu właścicielowi lokalu zakupionego na licytacji prawo do eksmisji dotychczasowych lokatorów bez wyroku sądowego, co znacznie ułatwia proces postępowania eksmisyjnego, ale nie gwarantuje przeprowadzenia go w sposób sprawny i co najważniejsze, szybki.
W sumie więc ten sposób nabywania nieruchomości dedykowany jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko uzupełnienie.
Jarosław Jędrzyński – RynekPierwotny.com
Fot. Getty Images
