Upraszczając, przeważnie mamy do czynienia z dwiema sytuacjami. Albo interesuje nas bezpieczeństwo, gdyż za kilka lat inwestowane środki będą nam bardzo potrzebne, albo też godzimy się na ryzyko, lecz zależy nam, by w długim okresie istotnie pomnożyć nasz majątek. Bezpieczeństwo i wysokie zyski są (poza naprawdę nietypowymi sytuacjami) nie do pogodzenia — musimy postawić albo bardziej na jedno, albo bardziej na drugie.
Skonstruowanie ultrabezpiecznego portfela na kilka lat, który by cokolwiek zarabiał, nie jest zadaniem łatwym. Na pewno kluczową rolę powinny odgrywać w nim obligacje indeksowane inflacją lub lokaty o zmiennym oprocentowaniu. O ryzykownych aktywach, jak surowce (w tym cechujące się wysoką zmiennością złoto) czy akcje, nie ma nawet co wspominać. Ważniejsze z punktu widzenia naszych kluczowych życiowych celów jest inwestowanie długoterminowe, takie jak odkładanie na dom, emeryturę czy edukację dzieci.
W długim terminie…
O ile intuicje przeciętnego zjadacza chleba odnośnie inwestycji najlepiej broniących się przed kryzysem są całkiem niezłe, o tyle w kwestii inwestycji długoterminowych niestety już tak nie jest.
Przyszłości oczywiście nie znamy, ale gdy porówna się historyczne wyniki inwestycji w wymienione aktywa, nie ma wątpliwości, na czym najwięcej można było dotąd zarobić. Przez ostatnie 112 lat na inwestycji w złoto w przeliczeniu na dolary można było zarobić średnio jedynie 1 punkt procentowy więcej niż wynosiła inflacja. Portfel globalnych obligacji dał zarobić realnie 1,7 proc., akcje pozwoliły zaś na zysk przebijający inflację aż o 5,4 punktu procentowego. Ukochane przez Polaków i Amerykanów nieruchomości dały zarobić realnie jedynie 1,3 proc. rocznie.
Takie porównanie nie oddaje jednak sprawiedliwości inwestycjom w domy. O ile bowiem policzona stopa zwrotu z globalnego portfela akcji uwzględnia dywidendy, o tyle podany zysk z inwestycji w nieruchomości nie uwzględnia przychodów z wynajmu. Te zaś są niebagatelne i w dłuższym okresie znacznie przewyższają zyski ze wzrostu wartości nieruchomości.
Przykładowo: w Polsce roczny wynajem powierzchni mieszkaniowej przynosi średnio 5,5 proc. rocznie. W USA jest to jeszcze więcej, bo aż 6,1 proc. Gdyby uwzględnić tak wysokie czynsze, to realna stopa zwrotu z nieruchomości w Polsce wzrosłaby do 6,7 proc, czyli przebiłaby inwestycje w globalne akcje.
Nim jednak popędzimy do banku po kredyt, by kupić nieruchomość pod wynajem, warto jednak sprawę głębiej przemyśleć. Przede wszystkim wynajem jest inwestycją znacznie bardziej praco- i czasochłonną niż pasywne posiadanie papierów wartościowych. Najemcę trzeba jakoś znaleźć, musi on być wypłacalny i nie powinien dewastować mieszkania. Wielkim szczęściem jest taki lokator, który płaci w terminie i cały czas mieszka u nas, dzięki czemu nie trzeba szukać nowego, podczas gdy lokal stoi pusty. Przestoje i inne problemy z najemcami w istotny sposób obniżają średnioroczny czynsz.
W co zatem inwestować na długi termin? Portfel akcji, obligacji i nieruchomości pod wynajem ułożony stosownie do naszych preferencji względem ryzyka i zaufania do rynków finansowych wydaje się odpowiednim rozwiązaniem. Do oszczędzania wieloletniego słabo nadają się lokaty oraz złoto.
Na pytanie, kiedy zainwestować długoterminowo, odpowiedź jest prosta: kiedy mamy na to środki, z którymi jesteśmy skłonni rozstać się na dłuższy czas. Jeżeli dysponujemy takimi rezerwami, to im szybciej je zainwestujemy, tym dłużej będą na nas pracować. Czekanie i wypatrywanie dobrego momentu przeciętnemu zjadaczowi chleba nic nie da.
Maciej Bitner – główny ekonomista Wealth Solutions
Fot. Getty Images
