Zakup na własność pokoi w hotelach staje się w Polsce coraz popularniejszą formą inwestowania kapitału. Operatorzy takich obiektów skłonni są nie tylko wypłacać inwestorom czynsze o z góry określonej wysokości, ale też dzielić się z właścicielami pokoi swoimi zyskami.
Inwestując w pokój w hotelu można otrzymać w formie przychodów nawet 10 proc. jego wartości rocznie –zgodnie z danymi Lion’s House takie stawki za najem oferują inwestorom niektóre projekty, gwarantując w umowach wysokość wynagrodzenia przez przynajmniej kilka lat.
Coraz częściej na rynku pojawiają się oferty, zgodnie z którymi nowy nabywca lokalu w hotelu zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, otrzyma wynagrodzenie proporcjonalne do przychodu generowanego przez cały obiekt.
Czy jest to dobre rozwiązanie? Z jednej strony powstaje ryzyko, że osiągany przychód z inwestycji będzie zróżnicowany w poszczególnych sezonach roku. Z drugiej jednak, jak wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających, potencjalne zyski z najmu mogą być wtedy wyższe. Wiele zależy od obłożenia, czyli tego, jak często pokój hotelowy rzeczywiście jest wynajęty.
W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5 proc. wartości nieruchomości, gdy obłożenie wyniesie 65 proc. (rentowność ta uwzględnia już koszt czynszu na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie).
W inwestycji tej alternatywą byłoby 7 proc. zysku, gdyby inwestor chciał otrzymywać wynagrodzenie na podstawie umowy z gwarantowanym jego poziomem. Nie powinno więc dziwić, że takie rozwiązanie nie cieszy się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów.
Wraz z malejącym poziomem obłożenia, ograniczany będzie też możliwy do uzyskania przychód. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55 proc. będzie można uzyskać 10,4 proc. rentowności, a przy 45 proc. obłożenia – 8,3 proc. rentowności.
Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1 proc.
Dane operatora kościeliskiego projektu hotelowego sugerują obłożenie na poziomie około dwukrotnie wyższym niż średnia krajowa. Potwierdza to, że wybór atrakcyjnego projektu hotelowego jest kluczowy dla możliwych do osiągnięcia zysków przez inwestorów.
Nie jest to jednak jedyny czynnik, na który warto zwracać uwagę przy wyborze inwestycji.
Kolejnym jest udział nabywcy lokalu w przychodach za noclegi. Zgodnie z danymi Lion’s House może on na przykład wynosić 50 proc. – tak jak w przypadku inwestycji w Ostródzie, Szklarskiej Porębie czy Ustroniu Morskim lub 70 proc. jak w przypadku projektu w Międzyzdrojach, a nawet 75 proc., jak we wspomnianym wcześniej Kościelisku.
