3. Porównaj różne warianty dochodu z najmu i wybierz najbardziej opłacalny
Alternatywą do zakupu pokoju z gwarancją najmu jest podjęcie od razu ryzyka działalności hotelowej.
W takim wypadku przychody inwestora mogą być skumulowane w okresach największego sezonu, ale za to inwestor może liczyć na wyższą stopę zwrotu – tak przynajmniej wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających.
W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5 proc. wartości nieruchomości w skali roku, gdy obłożenie wyniesie 65 proc. (rentowność ta uwzględnienia już koszt czynszu płaconego operatorowi budynku na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie).
Przy niższym obłożeniu dochód inwestora też będzie niższy. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55 proc. będzie można uzyskać 10,4 proc. rentowności, a przy 45 proc. obłożenia – 8,3 proc. rentowności.
Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1 proc. W miejscach atrakcyjnych dla turystów obłożenie może być jednak znacznie większe od średniej.
UWAGA! Inwestor nie musi brać na siebie takiego ryzyka. Alternatywą w omawianym projekcie jest gwarantowany zysk na poziomie 7 proc.
4. Sprawdź jaki jest popyt na usługi noclegowe w wybranej lokalizacji
Przy ocenie atrakcyjności inwestycji dużą rolę odgrywa lokalizacja. Warto wybrać taką, do której ciągną letnicy nie tylko z kraju, ale też z zagranicy. Szczegóły znajdziesz w artykule „Wakacyjne TOP 20 w Polsce”.
5. Celuj w hotele ze SPA i zapleczem konferencyjnym
Warto też zadbać o to, żeby dana miejscowość nie przestawała tętnić życiem poza sezonem. Częściowo pomóc w tym może zaplecze uzdrowiskowe i atrakcje turystyczne (szlaki górskie, morze, lasy, jeziora, wyciągi, zabytki, jaskinie itp.).
Ważniejsza może się jednak okazać infrastruktura samego obiektu. Sale konferencyjne i SPA mogą generować nie tylko dodatkowe przychody z tytułu świadczenia usług oraz wyższe obłożenie poza sezonem.
6. Odzyskaj VAT
Kolejnym tematem, jaki należy zgłębić przed inwestycją w pokój hotelowy, są podatki. Zacznijmy od VAT. Inwestor przed zakupem lokalu użytkowego może złożyć w urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne (VAT-R), płacąc za to 170 zł.
Dzięki temu, po zakupie nieruchomości będzie mógł ubiegać się o zwrot VAT. W przypadku lokalu o wartości 1 mln złotych brutto, aż 187 tys. zł stanowi VAT. Urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej.
Właściciel zarejestrowany jako podatnik VAT musi wystawiać najemcom (czyli swoim klientom) faktury za czynsz. W umowach czynsz jest zazwyczaj określany w wartościach netto plus VAT.
Łączna kwota trafia na konto właściciela wynajmowanej nieruchomości. Podatek trzeba jednak odprowadzić do urzędu skarbowego. Jego wartość może zostać obniżona poprzez odliczanie VAT-u z faktur kosztowych w danym okresie rozliczeniowym.
7. Wybierz dogodną formę opodatkowania
Kolejną kwestią do rozważenia jest forma rozliczenia z fiskusem z podatku od osiąganych dochodów z najmu. Można tu korzystać z trzech form rozliczeń:
- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 proc. od przychodu),
- zasady ogólne (stawki progresywne 18 proc. i 32 proc. od dochodu),
- podatek liniowy (stawka 19 proc. od dochodu).
Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej podatnik musi zdecydować się na opłacanie albo podatku liniowego, albo rozliczanie się według skali podatkowej.
Z reguły jest tak, że osobom ponoszącym wysokie koszty uzyskania przychodu opłaca się wybór opodatkowania dochodu (czyli punkty 2 i 3). Kosztami uzyskania będą np. amortyzacja, koszty eksploatacyjne lokalu, podatki od nieruchomości czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.
