Przy działalności gospodarczej weź pod uwagę dochody z pracy
Inaczej jednak będzie wyglądała sytuacja osoby, która wynajmuje kilka mieszkań, co może wskazywać, że prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą.
W tym przypadku sprawdziliśmy, czy dla przyjętych założeń bardziej opłacalne jest rozliczenie z fiskusem według skali podatkowej czy zastosowanie podatku liniowego (ryczałt nie jest dostępny w tym przypadku).
Zakładając, że każde mieszkanie daje przychód na poziomie 18 tys. zł rocznie, łączny przychód z działalności gospodarczej wyniesie 54 tys. zł. Przy uwzględnionych w przykładzie kosztach, dochód wyniesie 14.940 zł, a to oznacza, że nawet przy połączeniu z dochodami z pracy na etacie, opodatkowanymi również na zasadach ogólnych, podatnik zmieści się w limicie dochodów warunkującym zastosowanie 18-proc. stawki.
Ale uwaga! Sytuacja ta może się zmienić diametralnie, gdyby dochody z pracy (albo z najmu) były wyższe. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych (czyli według skali podatkowej) należy bowiem połączyć wszystkie uzyskane dochody, a to może oznaczać przekroczenie pierwszego progu podatkowego i opodatkowanie według wyższej, 32-proc. stawki.
Stawka 18 proc. stosowana jest do dochodów nieprzekraczających 85.528 zł. Nadwyżkę należy opodatkować już wyższą stawką. W takiej sytuacji trzeba policzyć, czy bardziej opłacalne nie byłoby opodatkowanie dochodów z najmu podatkiem liniowym (pod warunkiem, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą).
| Wyszczególnienie | PIT wg skali (18 i 32 proc.) | PIT liniowy (19 proc.) |
| Wartość jednego lokalu | 350 000 zł | 350 000 zł |
| Przychód z działalności gospodarczej (z najmu) (rocznie) | 54 000 zł (3 x 18 000 zł) | 54 000 zł (3 x 18 000 zł) |
| Raty odsetkowe (w pierwszym roku) | 21 600 zł (2×10 800) zł | 21 600 zł (2×10 800 zł) |
| Czynsz przekazywany spółdzielni, opłaty za media | 1 500 zł (3×500 zł) | 1 500 zł (3×500 zł) |
| Podatek od nieruchomości | 210 zł (3×70 zł) | 210 zł (3×70 zł) |
| Amortyzacja (2,5 proc. rocznie) | 15 750 zł (3×5 250 zł) | 15 750 zł (3×5 250 zł) |
| Podstawa opodatkowania | 14 940 zł | 14 940 zł |
| Podatek PIT | 2 689 zł | 2 839 zł |
Kiedy warto zmienić formę opodatkowania?
W przypadku przedsiębiorcy stosowanie stawki liniowej opłaca się, gdy roczny dochód do opodatkowania wynosi przynajmniej 97 tys. zł. W tym momencie podatek należny obliczony według skali (czyli 18 proc. do 85.528 zł – 556,02 zł, tj. kwota zmniejszająca podatek i 32 proc. do nadwyżki) jest zbliżony do tego 19-procentowego.
Należy jednak pamiętać, że podatek liniowy pozbawia przedsiębiorcę prawie wszystkich przewidzianych ustawą ulg podatkowych (w tym popularnej ulgi na dzieci czy ulgi rehabilitacyjnej) oraz możliwości wspólnego rozliczania się z małżonkiem lub dzieckiem (gdy przedsiębiorca jest samotnym rodzicem). A to oznacza, że gdyby na przykład przedsiębiorca miał kilkoro dzieci i żonę, która opiekuje się domem i w związku z tym nie zarabia, granica opłacalności pomiędzy skalą podatkową i podatkiem liniowym wzrosłaby proporcjonalnie do zastosowanych ulg.
Wydatki na remont obniżą podatek
Powyższe wnioski mają charakter przykładowy i poglądowy. Przy innych uwarunkowaniach (ze szczególnym uwzględnieniem poziomu kosztów i przychodów) zupełnie inne rozwiązania podatkowe mogą okazać się optymalne.
Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie może się okazać, że fiskus w danym roku nie będzie miał podstaw do pobrania daniny.
Katarzyna Rola-Stężycka – Tax Care, Katarzyna Siwek – Home Broker
Fot. Getty Images
